Muitos proprietários interessados em terceirizar a gestão do imóvel querem saber, logo de início, quanto cobram as empresas que administram Airbnb e se esses valores realmente compensam. Não existe uma tabela única, mas faixas de mercado e modelos de cobrança que se repetem. Entender essas estruturas ajuda a comparar propostas e calcular se, na prática, o retorno líquido continua interessante.
modelos de cobrança mais comuns no mercado
De forma geral, as empresas que administram Airbnb trabalham com três modelos principais de remuneração: percentual sobre o faturamento, taxa fixa mensal ou um híbrido que combina os dois. O mais comum é a cobrança de um percentual sobre as reservas efetivamente concluídas, o que alinha o interesse da empresa com o desempenho do imóvel.
Em alguns casos, especialmente em operações mais sofisticadas, existir taxas adicionais para serviços específicos, como fotografia profissional, projeto de decoração, implantação inicial do imóvel ou gestão de anúncios em múltiplas plataformas. Por isso, é importante olhar não só o percentual, mas o “pacote completo” envolvido na proposta.
percentuais cobrados sobre o faturamento
A forma mais frequente de cobrança das empresas queam Airbnb é um percentual da receita bruta de hospedagem. No mercado, é comum encontrar faixas como:
- 15% a 20% para gestões mais básicas (principalmente online, com o proprietário ainda cuidando de parte da operação local);
- 20% a 30% para gestão completa, incluindo atendimento, coordenação de limpeza e manutenção, precificação e otimização de anúncio;
- Acima de 30% em casos de serviços muito premium, portfólios menores ou imóveis que demandam atenção diferenciada.
Esses percentuais, em geral, incidem sobre o valor que o hóspede paga pela estadia (sem incluir taxas específicas das plataformas, quando elas são cobradas diretamente do viajante). É fundamental confirmar se a cobrança é feita sobre o total bruto ou sobre o valor já líquido das taxas da OTA.
taxas fixas e cobranças por serviço avulso
Algumas empresas que administram Airbnb oferecem ou exigem uma taxa fixa mensal, especialmente quando a ocupação é muito variável ou o imóvel está em fase inicial. Essa taxa pode cobrir:
- Gestão de anúncio e calendário;
- Atendimento básico ao hóspede;
- Acompanhamento de reputação e avaliações.
Além disso, é relativamente comum a cobrança pontual de serviços avulsos, como:
- Sessão de fotos profissionais;
- Consultoria ou projeto de ambientação/decor;
- Implantação inicial (compra e organização de enxoval, utensílios, inventário).
Nesses casos, o proprietário precisa somar esses custos ao percentual de administração para ter visão real do investimento total ao longo dos meses.
o que geralmente não está incluído na taxa
Um ponto importante ao avaliar quanto cobram as empresas que administram Airbnb é entender o que não está embutido na taxa. Na maioria dos contratos, ficam de fora:
- Custos de limpeza por estadia (normalmente pagos pelo hóspede, mas repassados à equipe de limpeza);
- Manutenções corretivas (conserto de equipamentos, pequenos reparos);
- Contas de consumo (água, luz, gás, internet, condomínio, IPTU);
- Reposição de enxoval em casos de dano ou desgaste excessivo.
Algumas empresas fazem a gestão desses itens, mas os valores são descontados do repasse ao proprietário ou cobrados separadamente. Por isso, não basta olhar só o percentual: é preciso entender a estrutura completa de despesas do imóvel.
como os percentuais variam conforme o nível de serviço
A diferença entre o que cobram as empresas que administram Airbnb costuma estar diretamente ligada à profundidade do serviço prestado. Em linhas gerais:
- Percentuais mais baixos: foco em gestão online, automações, precificação e comunicação, com o proprietário ainda acionando limpeza e manutenção locais.
- Percentuais intermediários: gestão completa da operação diária, com a empresa coordenando tudo e o proprietário apenas acompanhando relatórios.
- Percentuais mais altos: atendimento personalizado, consultoria de performance, suporte em reformas, projeto de interiores e, às vezes, gestão multi-plataforma (Airbnb, Booking, VRBO etc.).
Ao comparar propostas, vale perguntar exatamente o que está incluso: atendimento 24/7? Gestão de insumos? Visitas presenciais periódicas? Isso ajuda a entender se um aparentemente “alto” na verdade entrega muito mais valor.
impacto da taxa no lucro real do proprietário
Saber quanto cobram as empresas que administram Airbnb é só metade da equação. A outra metade é entender quanto o imóvel renderia com e sem essa gestão. Uma empresa bem estruturada tende a:
- Aumentar a taxa de ocupação;
- Melhorar a diária média com precificação ajustada;
- Reduzir problemas que geram avaliações ruins.
Em muitos casos, mesmo pagando 20% ou 25% de gestão, o proprietário passa a ganhar igual ou mais do que ganhava sozinho, justamente porque o faturamento bruto cresce. Além disso, ele “compra de volta” seu tempo e reduz o estresse com operação, o que também tem valor, mesmo que não esteja em planilha.
diferenças entre imóveis de baixa e alta diária
O mesmo percentual pode significar realidades muito diferentes dependendo do tíquete do imóvel. Para apartamentos simples, em regiões com diária mais baixa, percentuais altos podem consumir grande parte da margem. Já em imóveis de alto padrão, com diária mais robusta, o percentual tende a ser mais sustentável.
Por isso, quando avaliam quanto cobram as empresas que administram Airbnb, proprietários de imóveis com diária baixa precisam ser ainda mais criteriosos: em alguns casos, faz mais sentido negociar um modelo híbrido (percentual um pouco menor + taxa fixa) ou focar em otimizar a operação própria com apoio pontual, em vez de terceirizar tudo.
vale negociar? o que costuma ser flexível
Em muitos casos, há espaço para negociação com empresas que administram Airbnb, especialmente quando:
- O proprietário oferece mais de um imóvel para gestão;
- O imóvel tem alta perspectiva de faturamento;
- O contrato prevê prazo de permanência mínima.
Itens que costumam ser negociados incluem o percentual, carência de certas taxas iniciais e até bônus de performance (por exemplo, percentuais diferentes acima de determinada meta de faturamento). Tudo isso deve ser formalizado em contrato, com clareza sobre prazos, multas de rescisão e forma de repasse.
